宝山万达全方位分析:品牌调整力大、 金街招商

来源:未知2019-12-02 05:58

  上海宝山万达广场位于宝山区一二八纪念路968号近共和新路,项目总面积约30万平方米,分为购物中心、室外步行街、高档写字楼与小户型办公等四个功能区域。其中商业部分的购物中心与室外步行街所占面积分别为8万平方米与3万平方米。整个项目于2012年开业,是万达集团在上海继五角场、周浦、江桥之后的第四座城市综合体。也是万达集团2012年首个开业的万达广场。定位为社区型商业中心。

  宝山万达广场地处宝山区与闸北区的交界处,属于共康板块。由于该板块是北上海的核心区域,而共康又是典型的老城区,人口密度极大,而周边三公里内另有彭浦、苗行、泗塘、呼玛、通河、顾村等大型社区板块,总辐射常驻人口可达200万,消费力不容忽视。

  在商圈上分布上,在宝山万达没有开业之前,项目周边及整个区域内,多是以服务周边居民日常为主的超市卖场及单一模式的商业体,如北斗星购物广场、著名的彭浦夜市、大润发、欧尚、易初莲花超市等。而真正意义上的商业综合体或地标性商业还是空白,万达集团可是说是第一家进入该区域的商业综合体。

  在交通上,宝山万达也是占据了轨道交通一号线分钟,出站即可看到,而共康路站属于一号线枢纽的一个大站点,是该地区的交通要道,承载了非常大的运输客流量。而地面交通也是如此,共和新路作为上海北区的主要干道,路经的公交车辆不下10辆。在整个项目周边的交通上,先天条件非常好。

  综上,宝山万达项目的区域位置无论在交通、人口及周边商业气氛,都十分占有优势,近年来在宝山万达周边林立其不少购物中心与商场,包括开业的绿地新都会、红太阳广场等,都是商圈内的生力军。而作为宝山与闸北的交界,闸北近年来也是往北发展,今年预计年底即将对外开业的巨无霸协信广场距离宝山万达约2.5公里,届时也将连起这两个区域。北上海之后或将以此作为城市副核心商业中心。

  通过以上项目区位环境和周边商圈的竞争情况分析,宝山万达打造的城市综合体在该片区内是仅有的。在整个综合体内,通过一个购物中心、两条步行街、五栋甲级写字楼,形成了商业与商务的结合。

  从消费与功能定位上,作为30万平方米的商业体,其辐射的半径范围十分大,介于整个板块周边集中了众多的商业街与大型超市卖场,庞大的居民基数对于生活服务类的需求十分强烈,而基于消费就近的习惯,宝山万达要想在生活服务配套上吸引周边消费显然占不到便宜,但在区域内,知名连锁品牌的数量明显偏低,故宝山万达把重点放在了百货零售上,虽然作为区域内社区购物中心,但任然是作为差异化的竞争思路,以零售与品牌为主,打造整个商业地标。这样能错位的经营思路即能吸引周边的消费群,又能保证消费客层的稳定性。

  在操作上,万达独有的订单模式与租售结合模式,也能在最短的时间内聚集起这些品牌客户,降低商家和自身投资的风险。

  宝山万达广场购物中心面积约8万平方米,共主要商业集中在B1至5F,总共引入约百余家品牌商家,大致业态可分为时装、鞋类箱包、珠宝配饰、餐饮美食、影音电子、美容护理与生活百货七大类,从各业态的品牌数量上看,时装业态的数量是占比最高的,达到了近40%,餐饮其次,占到了25%,这也充分说明了宝山万达广场的定位是以零售品牌为重。

  在主力店方面,宝山万达延续了万达2.0的操盘模式,入驻了万达百货、万达影院、国美电器、沃尔玛超市、大玩家、第一食品等品牌。基本布局为:万达百货:B1-4F,沃尔玛:B1,第一食品:1F,国美电器:2F,大玩家:3F,万达影城:5F。由上可见,每一层均入驻了不同业态的主力店,整个主力店面积约占项目的50%。

  金街,说起万达,不得不谈到旗下的金街,作为万达资产运作中的重要一环,金街在外界看来也是褒贬不一。那么宝山万达广场的金街现在情况如何呢?

  宝山万达金街总面积约3万平方米,分为三层,回字形围绕万达广场外围三面。由于金街的商铺均为出售,故2012年开业以来,招商率并不稳定,去年我们曾报道过此处,空置率高达40%。而经过一年的调整,现在我们看到的情况要较之前大有好转。

  首先,在招商率上,金街一层的出租率十分良好,三条街面上基本为满租状态,据观察,一楼仅空置了3个商铺,而在品牌上,也非常可喜的看到不少装修十分有特色的餐饮品牌,雪冰、姜虎东等韩国餐饮品牌也已入驻。

  其次,在人气上,在金街的主入口处,记者看到一排木质的花车,目测是为夜市准备,在此聚集的客流不少,较之前提升了许多,而因午市已过,金街后区大半部分的餐饮均休市中,但一些营业中的小吃店外摆上上座率仍旧不错。

  另外,走到金街的二楼三楼,空置率也大幅度降低,因越往高区人流越难上,故三层的空置率是最高的,但相比一年前,已经改观很多。

  而走进万达的购物中心,整个的调整力度也是相当的大。由于购物中心惯性三年一调整的换血。从现场看,共有22家店面调整装修入场中,明细如下:

  其四楼的大歌星调整为了王子公主奇遇记,是万达曝出大歌星全面关闭后,作为替代品牌入驻的一家店。而万达百货各个楼层较稳定,没有大变化。另外在现场还发现,由于整个宝山万达购物中心内的儿童业态偏少,故其在广场上引入了麦哲伦海洋智勇基地,作为儿童业态的补充。

  上海宝山万达广场开业已4年,经过去年最大的一次调整后,一直且饱受诟病的金街也渐渐旺起来,逐步成为北上海的标杆。

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